Experten Interview: Wie du als Vermieter deine Steuern optimieren kannst

In diesem Interview spreche ich mit Dr. Maximilian Dachauer über das Thema Steuern für Vermieter. Maximilian ist Rechtsanwalt und Fachanwalt für Steuerrecht mit Fokus auf die Besteuerung von Vermögen.

Max hatte sich auf meinen Artikel „Steuer-Rat: Meine Erlebnisse bei der Suche nach dem richtigen Steuerberater“ bei mir gemeldet. Seitdem unterstützt er mich bei meinen Steuerthemen.

Ich bin (noch) selbst Vermieter einer Wohnung. Dieses Thema begleitet mich daher schon seit längerem. Auch über die Möglichkeit einer Holding für meine Immobilie hatte ich nachgedacht, dann aber wieder verworfen.

In meinen Beiträgen

habe ich meine Erfahrungen mit meiner Immobilie dokumentiert.

Doch nun: Bühne frei für Dr. Maximilian Dachauer.

Wie kann ich als Vermieter steuerlich optimieren?

Vermieter versteuern ihren Überschuss. Der Überschuss ist die Differenz zwischen den Einnahmen (Miete + Nebenkostenvorauszahlungen) und den Werbungkosten (§§ 2, 21 EStG). Je höher die Werbungskosten, desto geringer der zu versteuernde Überschuss. Die Einnahmen sind aus steuerrechtlicher Sicht fix. In der steuerrechtlichen Gestaltung geht es primär darum, die Werbungskosten optimal zu nutzen.

Werbungskosten sind Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen (§ 9 Abs. 1 S. 1 EStG). Umfasst sind auch – aber nicht nur – die in § 9 EStG ausdrücklich genannten Fälle.

Die wichtigsten Werbungskosten sind:

  • Abschreibung auf den Gebäudewert (sog. „AfA“ gem. § 7 EStG): Oft entfallen 80 % des Kaufpreises (inkl. Kaufnebenkosten) auf den Gebäudeanteil. In jedem Jahr der Vermietung können in der Regel 2 oder 2,5 % des Gebäudeanteils als Werbungskosten pauschal geltend gemacht werden. Bei gewerblicher Vermietung können 3 % geltend gemacht werden.
  • Sanierungsaufwendungen (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG): Die Kosten der Sanierung eines Objekts können grundsätzlich im jeweiligen Jahr geltend gemacht werden. Für neu angeschaffte Gebäude ist der Sofortabzug jedoch auf 15 % der Anschaffungskosten innerhalb der ersten drei Jahre beschränkt (Anschaffungsnahe Herstellungskosten). Sind die Sanierungsaufwendungen in diesem Zeitraum höher, können diese nicht sofort abgesetzt werden. Diese Kosten werden in diesem Fall zu den Anschaffungskosten gerechnet und erhöhen entsprechend die Abschreibung. Auch nach den ersten drei Jahren ist darauf zu achten, ob bei einer grundlegenden Sanierung ein neues Wirtschaftsgut geschaffen wird, auf welches die Abschreibung neu beginnen würde.
  • Zinszahlungen (§ 9 Abs. 1 S. 3 Nr. 1 EStG): Umfasst sind nicht nur Zinszahlungen an Banken, sondern auch an andere Personen, solange die Zinsen marktüblich sind.
  • Nebenkosten (z.B. Grundsteuer gem. § 9 Abs. 1 S. 3 Nr. 2 EStG): Die Kosten ergeben sich aus der jeweiligen Abrechnung. In der Praxis akzeptieren Finanzämter häufig auch die vom Vermieter geleisteten Hausgeldzahlungen. Denn auch nicht auf den Mieter umlegbare Nebenkosten (z.B. für den WEG-Verwalter) kann der Vermieter steuerlich geltend machen.

Daneben können Vermieter jedoch auch alle weiteren Kosten im Zusammenhang mit der Vermietung geltend machen. Hier geht es vor allem um eine saubere Dokumentation zu Beweiszwecken. Umfasst sind beispielweise:

  • Fahrten zu Vermietungsobjekten (z.B. im Rahmen von Besichtigungen): Neben den reinen Fahrtkosten auch Verpflegungsmehraufwand und Übernachtungskosten.
  • Anwalts- und Steuerberaterkosten: Gestaltungsberatung, aber auch Räumungsklagen oder Buchhaltungskosten.
  • Bankgebühren: Z.B. für ein eigenes Mietenkonto
  • Verwaltungskosten: Telefon, Porto etc.; ggf. auch ein eigenes Büro
  • Neuvermietungskosten
  • Mitgliedschaften in Vermietervereinigungen
  • Fortbildung im Bereich Immobilienvermietung: Z.B. Webinare, Seminare oder Fachbücher.

Eine beliebte Steuergestaltung ist die Holding. Sollte ich Immobilie privat kaufen oder über eine Firma/Holding?

Kommt drauf an. Nach meiner Erfahrung halten auch Personen mit sehr großen Immobilienbeständen (Einheiten > 50) fast immer einen Teil ihrer Immobilien im Privatvermögen. Denn es ist nicht per se steuerlich besser, Immobilien in einer Struktur (z.B. Immobilien-Gesellschaft) zu halten. Vielmehr muss für jede Immobilie auf Basis der individuellen steuerlichen Situation beurteilt werden, ob eine Struktur sinnvoll ist.

Eine „Immobilien-Gesellschaft“ (Auch „vermögensverwaltende“ genannt) ist regelmäßig eine GmbH oder UG, die ausschließlich eigene Immobilien verwaltet und deshalb nach § 9 S. 1 Nr. 1 S. 2 GewStG von der Gewerbesteuer befreit ist. Statt mit ca. 30 % versteuert eine solche Gesellschaft ihre Gewinne nur mit 15 %. Zu beachten ist aber, dass eine Ausschüttung der in der Gesellschaft versteuerten Gewinne wiederum rund 26 % Kapitalertragsteuer auf Ebene der Gesellschafter auslöst. Es greift also zu kurz, nur die 15 % mit dem individuellen Steuersatz zu vergleichen.

Erzielt eine Immobilie eine besonders hohe Rendite, kann es dennoch sinnvoll sein, diese nicht privat, sondern über eine Immobilien-Gesellschaft zu kaufen. Hierzu anhand einer beispielhaften Immobilie im Privatvermögen bei einem Vermieter mit einem Bruttojahresgehalt von EUR 100.000 und nur dieser einen Immobilie:

Kaufpreis der Immobilie  500.000,00 €
Anteil Gebäude (für AfA)  400.000,00 €
Jahreskaltmiete (6 %)    30.000,00 €
AfA 2,5 % (Baujahr 1900)    10.000,00 €
Zinsen p.a. (1,0 %, vollfinanziert)      5.000,00 €
Tilgung 2,5 % (nicht abzugsfähig)    10.000,00 €
Weitere Werbungskosten p.a.      3.000,00 €
Steuerlicher Überschuss    12.000,00 €
Steuerlast bei 35 % Durchschnittssteuersatz      4.200,00 €
Nettoertrag im Privatvermögen (zugleich positiver Cashflow)      7.800,00 €

Von den EUR 30.000 Jahreskaltmiete bleiben dem privaten Vermieter hier nach der Tilgung EUR 7.800 netto pro Jahr übrig, obwohl er in Summe über EUR 100.000 zu versteuernden Einkommen hat. Instandhaltungskosten etc. wurden zur Vereinfachung nicht berücksichtigt. Zum Vergleich dieselbe Immobilie in einer Immobilien-GmbH:

Kaufpreis der Immobilie  500.000,00 €
Anteil Gebäude (für AfA)  400.000,00 €
Jahreskaltmiete (6 %)    30.000,00 €
AfA 2,5 % (Baujahr 1900)    10.000,00 €
Zinsen p.a. (1,0 %, vollfinanziert)      5.000,00 €
Tilgung 2,5 % (nicht abzugsfähig)    10.000,00 €
Weitere Werbungskosten p.a.      3.000,00 €
Mehrkosten Immo-GmbH p.a.      2.000,00 €
Steuerlicher Überschuss    10.000,00 €
Steuerlast bei Immo-GmbH (15 %):      1.500,00 €
Nettoertrag in GmbH (zugleich positiver Cashflow)      8.500,00 €
Abgeltungssteuer bei Ausschüttung (vereinfacht 25 %):      2.125,00 €
Nettoertrag im Privatvermögen:      6.375,00 €

In der Variante über die Immobilien-GmbH wäre trotz der zusätzlichen Kosten dieser Struktur der Nettoertrag der GmbH mit EUR 8.500 höher als derjenige im Privatvermögen von EUR 7.800. Neben den einmaligen Errichtungskosten (insbes. Notar und Handelsregister) fallen bei den laufenden Kosten typischerweise Buchhaltungskosten, IHK-Beiträge und Kontoführungsgebühren an.

Wird der Überschuss von im Beispiel EUR 8.500 nun aus der Immobilien-GmbH direkt an den Vermieter ausgeschüttet, verbleiben im Privatvermögen nur noch EUR 6.375. Die Immobilien-GmbH wäre in diesem Fall sogar nachteilig, da dem Vermieter privat EUR 7.800 verblieben wären.

Sinnvoll wäre die Immobilien-GmbH nur dann, wenn die Gewinne in der Gesellschaft bleiben und dort reinvestiert werden. Die in weitere Immobilien reinvestierten Gewinne erzielen in der Immobilien-GmbH einen Zinseszinseffekt. Grund ist die in jedem einzelnen Jahr etwas bessere Nettorendite im Vergleich zum Privatvermögen.

Die Rendite der Immo-GmbH wird mit dem Anwachsen des Portfolios immer besser, weil die Mehrkosten der GmbH nicht proportional ansteigen. Gleichzeitig steigt im privaten Bereich die Steuerlast durch die Progression bis auf 45 % an. Diese beiden Effekte führen dazu, dass gerade bei hohen Eigenkapitalrenditen über die Jahre trotz Abgeltungssteuer erhebliche Unterschiede entstehen können.

Immo-GmbHPrivatImmo-GmbHPrivatImmo-GmbHPrivat
Rendite auf Überschuss4,40%4,00%11%8%22%18%
Jahr 1      8.500,00 €    7.800,00 €         8.500,00 €     7.800,00 €      8.500,00 €       7.800,00 €
Jahr 2      8.874,00 €    8.112,00 €         9.435,00 €     8.424,00 €    10.370,00 €       9.204,00 €
Jahr 3      9.264,46 €    8.436,48 €      10.472,85 €     9.097,92 €    12.651,40 €     10.860,72 €
Jahr 4      9.672,09 €    8.773,94 €      11.624,86 €     9.825,75 €    15.434,71 €     12.815,65 €
Jahr 5    10.097,66 €    9.124,90 €      12.903,60 €   10.611,81 €    18.830,34 €     15.122,47 €
Jahr 6    10.541,96 €    9.489,89 €      14.322,99 €   11.460,76 €    22.973,02 €     17.844,51 €
Jahr 7    11.005,81 €    9.869,49 €      15.898,52 €   12.377,62 €    28.027,08 €     21.056,52 €
Jahr 8    11.490,06 €  10.264,27 €      17.647,36 €   13.367,83 €    34.193,04 €     24.846,70 €
Jahr 9    11.995,63 €  10.674,84 €      19.588,57 €   14.437,26 €    41.715,51 €     29.319,10 €
Jahr 10    12.523,43 €  11.101,83 €      21.743,31 €   15.592,24 €    50.892,92 €     34.596,54 €
Jahr 11    13.074,46 €  11.545,91 €      24.135,08 €   16.839,61 €    62.089,37 €     40.823,92 €
Jahr 12    13.649,74 €  12.007,74 €      26.789,94 €   18.186,78 €    75.749,03 €     48.172,22 €
Jahr 13    14.250,33 €  12.488,05 €      29.736,83 €   19.641,73 €    92.413,81 €     56.843,22 €
Jahr 14    14.877,34 €  12.987,57 €      33.007,88 €   21.213,07 €  112.744,85 €     67.075,00 €
Jahr 15    15.531,95 €  13.507,08 €      36.638,75 €   22.910,11 €  137.548,72 €     79.148,50 €
Nettobetrag nach
Ausschüttung ins
Privatvermögen
    11.493,64 €  13.507,08 €      27.112,67 €   22.910,11 €  101.786,05 €     79.148,50 €

Obwohl die Immobilien-GmbH also deutliche Vorteile haben kann, halten selbst erfahrene Investoren mit einer solchen Struktur einen Teil ihrer Immobilien privat. Denn neben der Ertragsbesteuerung – die sich in Zeiträumen von 15 oder 20 Jahren deutlich ändern kann – spielen auch die Erbschaft- und Schenkungsteuer, die Grunderwerbsteuer und eine eventuelle Vermögensteuer eine Rolle. Steuerlich ist daher immer eine Gesamtbetrachtung notwendig. Sich zumindest einmal pro Jahr sowie bei jedem Neuerwerb mit einem Steuerexperten (Rechtsanwalt/Steuerberater) über die richtige Steuerstrategie auszutauschen, ist daher in jedem Fall sinnvoll.

Was gilt es bei der Vererbung von Immobilien steuerlich zu beachten?

Grundsätzlich unterliegen Schenkungen sowie der Erwerb von Immobilien von Todes wegen der Besteuerung nach dem ErbStG, dem Gesetz über die Erbschaft- und Schenkungsteuer. Die Bewertung der Immobilie hängt von der Art des Objekts ab und ist im Bewertungsgesetz geregelt. Im Zweifel kommt es auf den Verkehrswert an (§§ 198, 199 BewG). Von diesem Wert können die alle 10 Jahre neu nutzbaren Freibeträge abgezogen werden. Zum Beispiel bei Schenkungen an Kinder je EUR 400.000, bei Ehegatten EUR 500.000 oder bei Enkelkindern EUR 200.000. Unter fremden Dritten sind es nur EUR 20.000. Verbleibt eine Differenz, wird diese mit einem Steuersatz zwischen 7 und 50 % besteuert. Je nach persönlichem Näheverhältnis und wertmäßiger Größenordnung.

Da die Freibeträge seit dem 01.01.2009 stagnieren, die Immobilienpreise in den letzten Jahren jedoch massiv gestiegen sind, wird die 

Erbschaft- und Schenkungsteuer zunehmen relevanter. Jeder Elternteil kann pro Kind EUR 400.000 steuerfrei schenken. Ein Elternpaar könnte an zwei Kinder also alle 10 Jahre EUR 1.600.000 steuerfrei schenken. Etwa in München und Umgebung kostet ein normales Einfamilienhaus auf einem durchschnittlichen Grundstück heute jedoch schnell EUR 2,5 Millionen und mehr. Tendenz zuletzt stark steigend. Wird hier nichts vorab geregelt und geht das Vermögen von Todes wegen über entstehen hier schnell hohe fünfstellige oder sechsstellige Steuerbeträge, die von den Erben zu bezahlen sind. Im schlimmsten Fall kann das dazu führen, dass das Elternhaus verkauft werden muss, weil die Erbschaftsteuer anders nicht bezahlt werden kann.

Um im Trauerfall nicht auch noch mit Steuern belastet zu werden, empfiehlt es sich, runde Geburtstage (insbes. 40, 50, 60, 70) zum Anlass zu nehmen und über die steuerlich geschickte Weitergabe des eigenen Vermögens und dessen aktuellen Wert nachzudenken. Neben der

Ausnutzung der Freibeträge alle 10 Jahre gibt es zahlreiche weitere Gestaltungsmöglichkeiten bei Immobilien in der Erbschaft- und

Schenkungsteuer. Zu nennen sind Nießbrauch, der Verkauf innerhalb der Familie, die Erwachsenenadoption, die Familienheimregelung in § 13 Abs. 1 Nr. 4a-c ErbStG oder etwa die  sog. Güterstandschaukel. Hier ist es oftmals wesentlich günstiger, eine Stunde mit einem Experten zu sprechen anstatt unnötigerweise hohe Steuerzahlungen zu riskieren.

Was gilt bei einer Scheidung?

Die meisten Eheleute schließen den gesetzlichen „Standard-Ehevertrag“ mit Zugewinngemeinschaft nach § 1363 BGB. In diesem Fall bleibt das Vermögen beider Ehegatten rechtlich getrennt. Jeder Ehegatte behält sein Vermögen und ist für dieses weiter alleine verantwortlich. Steht eine Scheidung im Raum, wird die individuelle Vermögenssituation beider Ehegatten jeweils vor der Ehe und im Scheidungsfall verglichen.

Derjenige, der einen höheren Zugewinn in seinem Vermögen erzielt hat, muss davon 50 % an den anderen Ehegatten bezahlen.

Wurden in der Ehezeit Immobilien angeschafft, bei denen beide Ehegatten mit 50 % im Grundbuch beteiligt sind, ist der Zuwachs insoweit identisch und es muss nichts ausgeglichen werden. Sind jedoch mehrere Immobilien mit unterschiedlichen Beteiligungsverhältnissen im Bestand oder soll ein solcher Bestand aufgebaut werden, empfiehlt es sich, Immobilien per Ehevertrag aus dem Zugewinnausgleich auszuschließen. Denn in diesen Fällen wäre jede einzelne Immobilie zu bewerten. Sind sich die Ehegatten uneinig – bei einer Scheidung nicht völlig überraschend – müssen teure Immobiliengutachten erstellt werden. Anschließend muss der darauf entfallende Zugewinn ausgeglichen werden. Selbst wenn einer der Ehegatten in der Ehezeit eine Immobilie geerbt hat, fällt zumindest der Wertzuwachs dieser Immobilie mit in den gesetzlichen Zugewinnausgleich. Liegt die geerbte Immobilie in einer Großstadt wie München, Hamburg oder Frankfurt, kann die Wertsteigerung massiv sein. Ist nicht genug liquides Vermögen vorhanden, um den Zugewinnausgleich auszuschließen, müssen Immobilien verkauft werden.

Zusammenfassend sollten Immobilien per Ehevertrag aus dem Zugewinnausgleich ausgeschlossen werden, da der Zugewinnausgleich sonst ein Zufallsprodukt der nicht vorhersehbaren Wertsteigerungen wird und allein durch die Bewertungskosten schnell fünfstellige Beträge aufgewendet werden müssen.

Die Vermögen – wie gesetzlich vorgesehen – getrennt zu lassen, ist auch aus steuerrechtlicher Sicht sinnvoll. Investieren beide Ehegatten in Immobilien, kann es attraktiv sein, sich nach 10 Jahren (Gewinn ist dann gem. § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG) die Immobilien gegenseitig zu verkaufen.

Denn durch die gestiegenen Kaufpreise erhöht sich auch die AfA-Bemessungsgrundlage entsprechend.

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Weitere Informationen zum Thema

Dr. Maximilian Dachauer im Interview bei Prof. Dr. Christoph Juhn:
Umsatzsteuer bei Immobilien: Vorteile und Risiken bei Vermietung und Verkauf
Immobilien und Steuern: kaufen, vermieten und steuerfrei verkaufen
Vorsteuerabzug bei Immobilien: Voraussetzungen und Fristen

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