Mein ETF ruft mich nicht an, kündigt nicht von sich aus, lädt mich nicht zur Eigentümerversammlung ein und lässt mich keine Nebenkostenabrechnung machen.
Ich werde mit einem ETF nicht gefühlt hunderte Mails zwischen Verwalter und Ablesedienstleister schicken müssen, weil so ein blödes Ablesegerät die Daten nicht korrekt abliest, aber keiner der Experten imstande scheint das Problem nachhaltig zu lösen.
Aber, damit kein falscher Eindruck entsteht: Ich habe meine Immobilie lieb. Urban gelegen, schicker Altbau, großer Garten, mitten in der Stadt und alsternah. Ich habe eine viel engere Beziehung zu meiner Immobilie als zu den über 3.000 Unternehmen in meinem Depot. Auch wenn ich viele Produkte der Unternehmen aus meinem Depot selbst täglich nutze.
Oft werden wir gerade bei dem Thema Immobilie emotional geleitet. In diesem Beitrag geht es aber nicht um die Emotionen, sondern um einen rationalen Vergleich zwischen meiner Immobilie und meinem ETF.
Immobilie gegen ETF: Zunächst einmal die Zahlen sortieren
In meinem Beitrag Erfahrungsbericht Immobilie: Ehrliche Abrechnung einer selbstgenutzten und später vermieteten Eigentumswohnung habe ich meine Erfahrung mit meiner Immobilie dokumentiert.
In diesem Beitrag vergleiche ich das Investment in meine Immobilie mit einem Investment in meinen ETF. Ich kann das so locker flockig machen, da ich seit Jahren in einen Welt-ETF investiere und dies bis zu meinem Lebensende auch weiterhin tun werde.
Da ich alle Einnahmen und Ausgaben meiner Immobilie lückenlos dokumentiert habe, kann ich auf Basis dieser Zahlen einen fairen Vergleich vornehmen.
Der Vergleich ist auf 10 Jahre ausgelegt, da ich die Immobilie nach 10 Jahren (in meinem Fall 2022) steuerfrei veräußern kann. Außerdem wird der Kredit nach 10 Jahren komplett abgezahlt sein.
Während der Wert meines ETFs und damit meines Depots kontinuierlich verfügbar ist, kann ich den Wert meiner Immobilie nur grob schätzen. Da ich nicht ständig ein Wertgutachten anfertigen lassen möchte, bediene ich mich frei verfügbarer Infos aus einschlägigen Quellen, um eine grobe Indikation zu haben.
Investitionen, Kosten und Einnahmen
Ich habe mich aus Gründen der Nachvollziehbarkeit für diesen Beitrag entschieden, die echten Zahlen meines Immobilieninvestments offen zu legen. Ich hätte die Zahlen auch auf z.B. 100.000 Geldeinheiten normieren können. Durch einfachen Dreisatz würde man dann aber z.B. anhand der Notargebühren ohnehin auf die echten Zahlen kommen können.
Sollte mein zuständiger Bearbeiter vom Finanzamt hier zufällig mitlesen. Ich habe meine Immobilie erst seit 2017 vermietet, bin in dieser Berechnung aber von einer fiktiven Vermietung seit 2012 ausgegangen. Ich habe alles ordnungsgemäß angegeben und versteuert. 😊
Ich habe für meine Immobilie seit 2012 folgende Investitionen und einmalige Ausgaben getätigt:
Investitionen
| Investition | Betrag |
| Kaufpreis | 259.000 € |
| Renovierung / Sanierung | 48.136 € |
| Summe Investitionen | 307.136 € |
Die einmaligen Kosten
| Einmalige Kosten | Betrag |
| Notargebühr | 3.885 € |
| Grunderwerbsteuer | 11.655 € |
| Summe einmalige Kosten | 15.540 € |
Die laufenden Kosten
Die laufenden Kosten über die 10 Jahre werden voraussichtlich wie folgt sein
| Laufende Kosten | Betrag |
| Kreditkosten (Zinsen) | 50.000 € |
| Laufende Kosten (inkl. Rücklagen) | 46.309 € |
| Summe laufende Kosten | 96.309 € |
Einnahmen
Geschätzte Einnahmen, wenn die Wohnung die ganzen 10 Jahre vermietet gewesen wäre:
| Einnahmen | Betrag |
| Mieteinnahmen | 147.600 € |
Finanzierung
Die Finanzierung setzt sich aus dem Eigenkapital und dem Fremdkapital zusammen. Mit der Summe von 322.676 € wurde der Kaufpreis, die Renovierung/Sanierung und die einmaligen Nebenkosten finanziert.
| Finanzierung | Betrag |
| Eigenkapital | 104.676 € |
| Fremdkapital | 218.000 € |
Die Bilanz
Nun stellen wir für 10 Jahre eine Bilanz auf:
| Posten | Betrag |
| Investment | 307.136 € |
| Einnahmen (Mieteinahmen) | 147.600 € |
| Ausgaben (einmalige + laufende Kosten) | 111.849 € |
| Gewinn (vor Steuern) | 35.750 € |
| Abschreibung | 29.420 € |
| Steuern | 2.659 € |
| Gewinn (nach Steuern) | 33.091 € |
In den 10 Jahren wurde somit ein Gewinn von 33.091 € nach Steuern erzielt. Damit wurden alle Kosten von der Immobilie getragen und der positive Cashflow hat in dieser Rechnung einen Teil des Fremdkapitals getilgt.
Kapitaleinsatz
Unter Berücksichtigung der vollen Tilgung beträgt meine Kapitaleinsatz in den 10 Jahren damit:
| Kapitaleinsatz | Betrag |
| Eigenkapital | 104.676 € |
| Fremdkapital (getilgt) | 218.000 € |
| abzgl. Ergebnis Immobilie | -33.091 € |
| Summe | 289.548 € |
Die Summe von 289.548 € habe ich über die 10 Jahre aus Eigenmitteln investiert. Wir behalten den Betrag mal im Kopf, denn diese Summe werde ich im Vergleich später in einen ETF-Sparplan investieren.
Der aktuelle Wert meiner Immobilie
Anders als bei an der Börse gehandelten Wertpapieren wird bei meiner Immobilie nicht ständig der Preis ermittelt. Es gibt jetzt verschiedene Möglichkeiten eine Indikation zu bekommen.
Als Basis für die Wertsteigerung nehme ich nicht den ursprünglichen Kaufpreis, sondern auch die Summe der Investitionen, die zur Aufwertung der Immobilie beitrugen. Die Basis ist damit 307.136 €.
Die Stiftung Warentest untersucht regelmäßig den Immobilienmarkt. Die letzte Untersuchung erfolgte im Januar. Ich setze basierend auf der Untersuchung mal konservativ einen Quadratmeterpreis von 5.650 € an.
Die Plattform Scoperty hat sich zum Ziel gesetzt für jede konkrete Immobilie einen Schätzwert zur Verfügung zu stellen. Im Suchfenster muss nur die Adresse eingeben werden und schon hat man einen Quadratmeterpreis. Die Preisindikationen speisen sich laut Anbieter aus verschiedenen öffentlichen Quellen sowie spezialisierten Dienstleistern.
Für meine Immobilie ermittelt der Dienst 6.600 € pro Quadratmeter. Da die Datengrundlage keine individuellen Besonderheiten berücksichtigt, kann auch das nur eine Indikation sein. Jeder Eigentümer kann bei dem Dienst eigene Daten ergänzen oder auch den Daten widersprechen.
Da ich ja nur eine Indikation brauche, kaufe ich das mal so wie es ist und nehme das in meine Schätzung mit auf.
Dann noch bei den üblichen Verdächtigen wie Immobilienscout24 oder Immowelt schauen und nach einem ähnlichen Objekt in ähnlicher Lage suchen und schon bekommt man eine gute Indikation für den Wert der Immobilie.
Orientieren wir uns mal an den obigen Zahlen, dann liegt der Wert der Immobilie aktuell zwischen 536.000 € und 627.000 €.
Setzen wir jetzt das eingesetzte Kapital von 289.548 € ins Verhältnis zu der angenommenen Wertsteigerung, dann bewegt sich meine persönliche Rendite zwischen 6,4% und 8% pro Jahr.
Nach Abzahlung der Immobilie und dem Wegfall der Zinskosten wird ein jährlicher Cashflow von ca. 2,5% nach Steuern bezogen auf mein eingesetztes Kapital möglich sein.
Der Vergleich: Was wäre, wenn ich stattdessen in meinen ETF investiert hätte
Ja, der Immobilienmarkt lief die letzten Jahre schon sehr gut. Der Aktienmarkt aber auch. Daher schauen wir uns mal als alternatives Investment mein All-Time Favorit den Vanguard FTSE All-World an.
Hier hätte ich dann 2012 mein Eigenkapital von 104.676 € direkt investiert und dann monatlich anteilig meine Tilgungskosten abzüglich meines durchschnittlich monatlichen Cashflows, den ich ohne die Immobilie ja gar nicht hätte:
| Posten | 10 Jahres Periode | Jährlich | Monatlich |
| Tilgung Fremdkapital | 218.000 € | 21.800,00 € | 1.817 € |
| Cashflow aus Immobilie | -33.092 € | -3309,20 € | -276 € |
| Summe | 184.908 € | 18.490,81€ | 1.541 € |
Das schieben wir dann alles humorlos in den ETF. Im Gegensatz zu meiner Immobilie weiß ich genau wie viel mein Depot heute Wert ist. Da wir den Zeitraum bis 2022 betrachten, bin ich von einer zukünftigen Wertsteigerung von 7% ausgegangen.
| Jahr | Kurs Welt-AG | Investition | Wert Welt AG |
| 0 | 973,37 | 104.676,02 € | 104.676,02 € |
| 1 | 1081,38 | 18.490,81 € | 134.782,45 € |
| 2 | 1309,43 | 18.490,81 € | 181.697,38 € |
| 3 | 1445,32 | 18.490,81 € | 219.044,22 € |
| 4 | 1561,23 | 18.490,81 € | 255.102,28 € |
| 5 | 1712,42 | 18.490,81 € | 298.296,73 € |
| 6 | 1956,28 | 18.490,81 € | 359.266,09 € |
| 7 | 2037,30 | 18.490,81 € | 392.637,34 € |
| 8 | 2165,71 | 18.490,81 € | 435.875,28 € |
| 9 | 2317,31 | 18.490,81 € | 484.877,36 € |
| 10 | 2479,52 | 18.490,81 € | 537.309,59 € |
| Ergebnis | 289.584,16 € | 537.309,59 € |
Nach 10 Jahren hätte mein ETF Depot einen Wert von knapp 540.000 € gehabt. Also etwa den Wert, den auch Stiftung Warentest als grobe Indikation für meine Immobilie nennt. Laut Scoperty würde der Wert meiner Immobilie deutlich höher liegen. Das wünsche ich mir zwar, allerdings vertraue ich hier zunächst auf die Daten der Stiftung Warentest.
Jetzt gibt es ein paar Dinge, die den Vergleich nicht ganz so einfach machen. Die Immobilie beschert mir deutlich mehr Arbeit als mein ETF. Diese Arbeitskosten sind in dieser Rechnung nicht berücksichtigt.
Gleichzeitig ist die Wertermittlung meiner Immobilie nur eine grobe Indikation.
Gehen wir in diesem Fall davon aus, dass sich beide Investments etwa gleich entwickelt haben und 2022 einen Wert von 550.000 € haben werden.
Hilfe, ich habe eine abbezahlte Immobilie
Versetzen wir uns in das Jahr 2022 und ich habe die Wahl zwischen einer abbezahlten Immobilie und einem ETF jeweils im Wert von 550.000 €. Die Immobilie wirft jährlich nach Steuern 2,5% vom eingesetzten Kapital ab, der ETF legt die Erträge direkt wieder an (thesaurierend).
In meiner aktuellen Situation lege ich jährlich mehr an als ich Erträge aus der Immobilie erhalte. Praktisch bekomme ich also Erträge, versteuere sie mit meinem persönlichen Steuersatz und lege das Geld dann wieder an.
Hier stellt sich für mich die Frage, ob eine Immobilie das optimale Modell ist. Eigentlich möchte ich die Erträge sofort wieder anlegen, ohne sie vorher zu versteuern.
Mit einem ETF kann ich die Erträge mit deutlich weniger Steuerbelastung (Vorabpauschale) automatisch wieder neu anlegen und damit von einer Steuerstundung profitieren.
Ich könnte jetzt überlegen die Immobilie in eine Kapitalgesellschaft (z.B. GmbH) zu überführen und die Steuerlast auf knapp 15% zu reduzieren. Dann geht aber die Steuerfreiheit nach 10 Jahren flöten und es kommen weitere Kosten wie die Grunderwerbsteuer auf mich zu.
Das werde ich dann noch einmal mit meinem neuen Steuerberater besprechen müssen, mit dem ich durch meinen Artikel Steuer-Rat: Meine Erlebnisse bei der Suche nach dem richtigen Steuerberater in Kontakt treten konnte.
Fazit: Kopf an Kopf-Rennen von meiner Immobilie und meinem ETF-Depot
Auch wenn der Immobilienkauf ursprünglich nicht als Kapitalanlage vorgesehen war, schlägt sich die Immobilie in den letzten 10 Jahren recht gut. Ich konnte nach Kosten einen positiven Cashflow generieren und profitiere von der allgemeinen Wertsteigerung der letzten 10 Jahre.
Ein vergleichbares ETF-Depot hätte aber nicht viel schlechter abgeschnitten und macht mir deutlich weniger Arbeit.
Für die Zukunft ist für mich relevant, dass ich Erträge (also z.B. Mieteinnahmen) gar nicht ausgeschüttet haben möchte, da ich sie dann unnötig versteuern muss.
Ich brauche daher eine Lösung, um die Erträge direkt wieder anzulegen und von der Steuerstundung zu profitieren. Ob ich dafür zukünftig komplett auf mein ETF setzen werde oder gemeinsam mit meinem Steuerberater ein schlaues Konstrukt für meine Immobilie gestalte, steht noch aus.
Fakt ist auf jeden Fall: Der ETF ruft mich nicht an und macht mir keine Arbeit. Dafür hängen mehr Emotionen an der Immobilie. Mal schauen, wie sich das weiterentwickelt.
Mein Vortrag im Alster Business Club am 23.03.2021 um 20 Uhr
ABC Zoom – Immobilie – Erfahrungsbericht Kapitalanlage als Privatperson
Thema des Online-Meetings: Erfahrungsbericht Immobilie als Privatperson.
„Die bösen Vermieter“. Auch wenn diese Satz meistens auf die großen Immobilienunternehmen gemünzt ist, so treffen Maßnahmen wie die Mietpreisbremse auch die privaten Vermieter. Während die Kosten keine Grenze kennen, werden die Einnahmen gedeckelt. Oft leiden am Ende die Investitionen.
Dass hohen Immobilienpreise und Mieten zunehmend zu einem Problem werden, wird im dem Kontext auch nicht bestritten. Die Maßnahmen scheinen aber eher destruktiv als konstruktiv.
Als privater Immobilienbesitzer und Vermieter bericht der Referent aus eigener Erfahrung was der Unterhalt einer vermieteten Immobilie bedeutet. Für das Thema Immobilie als Altersvorsorge vergleicht er die Investition in eine Immobilie mit einer vergleichbaren Investition in einen weltweit streuenden ETF und stelle die Vor- und Nachteile heraus.
Außerdem zeigt er auf wie man vergleichsweise einfach in Immobilien investieren kann und somit unabhängiger von Mietsteigerungen wird, ohne eine eigene Immobilie besitzen zu müssen.
Weitere Informationen zum Thema
Mein Beitrag: Erfahrungsbericht Immobilie: Ehrliche Abrechnung einer selbstgenutzten und später vermieteten Eigentumswohnung
Mein Beitrag: Historische Renditen von Aktien, Immobilien, Anleihen, Bargeld und Gold seit 1985 im Vergleich
Mein Beitrag: So sparst du bei einem Annuitätendarlehen pro 100.000 € Kreditsumme über 30.000 € durch Sondertilgungen
Gerd Kommer: Sind Vermietungsimmobilien attraktive Vermögensanlagen?
Gerd Kommer: Die Rendite von Investments in Immobilien
Gerd Kommer: Das Risiko von Investments von Immobilien
Mein Name ist Andree de Boer. Seit mehr als 20 Jahren beschäftige ich mich intensiv mit dem Thema Finanzen. In meinem Blog berichte ich über meine Erfahrungen.
Dabei ist mir über die Zeit aufgefallen, dass der Schlüssel zum Erfolg bei Geld und Finanzen nicht primär in irgendwelchen Finanzprodukten liegt.
Vielmehr sind es die eigene Einstellung und das Verhalten, die den Erfolg maßgeblich beeinflussen.
Deshalb konzentriere ich mich zunehmend auf das Thema Finanzcoaching, um Menschen in die Lage zu versetzen, produktunabhängig gute Finanzentscheidungen zu treffen.
Dazu habe ich eine professionelle Ausbildung zum FCM Finanzcoach absolviert.
Meine Dienstleistungen biete ich völlig produktunabhängig auf Honorarbasis an.
In meinem Blog berichte ich auch über eigene Erfahrungen mit konkreten Finanzprodukten. Dies stellt jedoch ausdrücklich keine individuelle Empfehlung dar.
Nimm mit mir Kontakt auf oder buche online ein kostenloses Erstgespräch. Wir finden heraus, wie ich Dir helfen kann.
8 Gedanken zu „Erfahrungsbericht Immobilie gegen ETF: Über 250.000 € Wertzuwachs aber mein ETF ruft mich nicht an“
Interessante Berechnung.
Aus meiner Sicht haben Sie aber zwei wesentliche Fehler gemacht.
Zu viel Eigenkapital und zu hohe Tilgung.
Rechnen Sie doch mal mit 20% EK und Minimum-Tilgung (2% p.a. oder einfach der monatliche Überschuss)? Dann wird es besser 🙂 und der EFT sieht ganz schlecht aus.
Am Ende muss jeder seine eigenen Kalkulation aufmachen und kann sich das dann beliebig schön rechnen.
PS: und… ja die Immobilienmärkte liefen gut, aber die Börse doch auch, oder?
PPS: Ja, der EFT ruft nicht an.
Warum soll ich mit angenommenen Werten rechnen, wenn ich echte Werte habe? Die Kalkulation ist nicht schön gerechnet, sondern ist das konkrete Ergebnis meiner Immobilieninvestition. Daher ist ein Vergleich ja auch möglich, da ich exakt weiß wie viel ich über die 10 Jahre an EK investiert habe.
Wenn ich mit 20% EK und 2% Tilgung rechne, dann habe ich nach 10 Jahren eine hohe Restschuld. Die Restschuld muss aber vom Wert der Immobilie abgezogen werden. Daher sollte der ETF auch mit dieser Rechnung nicht schlechter aussehen.
„warum soll ich mit angenommenen Werten rechnen…“ Da Sie im ETF strategisch gut angelegt haben (vernünftiger ETF), und in der Immobilie eine schlechte Anlagestrategie gewählt haben (zu viel EK und Tilgung). Sie vergleichen damit zwar reale Investitionen, aber eben unterschiedlich gute Umsetzungen. Hätte Sie im Vergleich einen Branchen ETF auf Automotive gekauft wäre das zwar auch real, aber eben ziemlich schlecht.
Ja, die Restschuld ist höher, unterm Strich ist das aber trotzdem deutlich besser, da die Eigenkapitalrendite gehebelt höher ist und vor allem die Tilgung nicht zu den lausigen Zinskonditionen des Immobiliendarlehen wieder angelegt wird. Rechnen Sie einfach mal eine Variante Kauf der Wohnung mit 50K und die verbleibenden knappen 60K sowie die Tilgung über 2% parallel in den ETF.
Warum zuviel EK und Tilgung schlecht ist verstehe ich nicht. Klar, meine Eigenkapitalrendite reduziert sich schneller als bei wenig EK und Tilgung. Gleichzeitig reduziert sich mein Risiko und meine Bonität erhöht sich. Außerdem zahle ich schnell einen für heutige Verhältnisse teuren Kredit ab – das ist eine sichere Rendite komplett ohne Risiko.
Klar kann ich mit geringer EK und Tilgung besser hebeln. Der Preis ist aber auch ein höheres Risiko.
Am Ende muss man abwägen: Höheres Risiko = höhere Ertragschance. Ich habe mich für moderates Risiko entschieden und zahle das mit weniger EK-Rendite.
Hallo,
Sie sprachen im Zusammenhang mit Ihrer Immobilie bereits von der Idee, eine GmbH zu gründen. Wenn Sie vor solchen Konstrukten nicht zurückschrecken, könnte vielleicht auch eine Spardosen-GmbH zur Aktienanlage eine Möglichkeit sein.
Schauen Sie vielleicht mal beim atypisch blog (https://www.atypischstill.com/die-sparschwein-ug) vorbei. Das könnte bei Summen von mehr als 500.000€, die ab 2022 durch einen möglichen Hausverkauf frei werden, definitiv interessant werden!
Ja, vielen Dank für den Link. Ich habe da auch schon einmal reingelesen. Ist auf jeden Fall eine Option.
Vielen Dank, toller Beitrag
Der Frust von Vermietern nimmt seit Jahren schlechterdings pausenlos zu.
Ich will ganz bestimmt nicht sagen, dass einst alles besser war.
Aber gegenwärtig kann man bei keinem Mieter mehr treugesinnt sein. Trotz Schufa-Auskunft, Mietnomaden-Datenbank und doppeltem Einkommen bleiben die Mietzahlungen geradezu aus.
Bei den aktuellen Immobilienpreisen überlege ich mir, den Grundbesitz zu liquidieren und das Vermögen anders anzulegen.