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Erfahrungsbericht Immobilie: Ehrliche Abrechnung einer selbstgenutzten und später vermieteten Eigentumswohnung

Die Anschaffung einer Immobilie ist für viele die größte finanzielle Entscheidung im Leben. Dieser Beitrag beleuchtet meine ganz persönliche Erfahrung und meine Sicht beim Erwerb einer Immobilie.

2012 habe ich meine erste Immobilie erworben. Bis dato hatte ich mit Immobilien – mal abgesehen von der Nutzung – nichts am Hut. Ich kannte den Markt nicht, ich hatte zwei rechte Hände beim Handwerkern (bin Linkshänder) und mit der Finanzierung musste ich mich auch noch nicht auseinandersetzen.

Mit Büchern, Internetrecherche und Gesprächen im Bekanntenkreis habe ich mich dann schlau gemacht.

Daher möchte ich euch in diesem Beitrag meine persönlichen Erfahrungen beim Erwerb und Betrieb einer selbstbewohnten und später vermieteten Immobilie berichten.

Die Vorbereitung und Suche

Ich weiß gar nicht mehr wie es zu der Entscheidung gekommen ist, aber irgendwann 2011 haben sich meine Frau und ich entschieden eine eigene Immobilie zu erwerben. Da wir Stadtkinder sind, entschieden wir uns für eine Eigentumswohnung innerhalb von Hamburg.

Da wir keinen Makler beauftragten und auch kein ausgeprägtes Netzwerk von Immobilienprofis in unserem Bekanntenkreis hatten, waren wir auf die bekannten Immobilienportale wie Immobilienscout24 oder Immowelt angewiesen.

Wir erstellten also die obligatorische Liste der Anforderungen an unser neues Heim und machten uns auf die Suche. Etliche Besichtigungen und einige Kompromisse später hatten wir unser Wunschobjekt gefunden.

Die Finanzierung

Bezüglich der Finanzierung ließen wir uns von der Verbraucherzentrale beraten. Als ich mit meinen Excel-Listen mit einer detaillierten Ein- und Ausgabehistorie aufschlug, war man doch ein wenig verwundert. Scheint nicht oft der Fall zu sein, dass man dort mit einem detaillierten Haushaltsbuch aufwartet. Der Vorteil war, dass unser Finanzierungsrahmen schnell ermittelt werden konnte. So konnten wir uns bei der Beratung vor allem auf die Art der Finanzierung konzentrieren.

Nach einem kleinen Zwischenausflug zu einer Bausparkasse haben wir uns für ein stinknormales Immobiliendarlehen entschieden.  Der Bausparvertrag war uns dann doch vergleichsweise kompliziert und zu wenig transparent.

Damals hat Geld noch Geld gekostet und wir dürfen 3,6% Miete für unseren Kredit zahlen. Unser Plan war von vornherein den Kredit durch Sondertilgungen nach maximal 20 Jahren zurückzuzahlen.

Rückblickend kann ich sagen, dass ein normales Annuitätendarlehen eine unkomplizierte, transparente, flexible und gut planbare Finanzierungsmöglichkeit ist.

Der Erwerb

Da ich selbst bei der Unterscheidung einer Betonwand von einer Gipswand Schwierigkeiten hatte (mittlerweile kann ich das), haben wir uns bei unserem Wunschobjekt einen unabhängigen Gutachter geleistet. Dieser hat uns noch wertvolle Informationen und generell grünes Licht gegeben.

Die Entscheidung für unsere Immobilie haben wir Anfang 2012 auf meinem bisher ersten und einzigen Alstereisvergnügen getroffen. Der Beschluss wurde mit einem Glühwein offiziell gemacht. Mir hätte das gereicht, allerdings muss rechtlich auch noch ein Notar eingeschaltet werden.

Ganz schön aufregend so ein erster Notartermin. Die vertraglichen Details werden im Vorhinein geklärt. Der Notartermin ist dann nur noch eine Formalie mit lecker Keksen und einer Lesung.

Am neuen Heim mussten noch so einiges getan werden. Unter anderem wurde das Badezimmer komplett neu renoviert. Eine Odyssee wie sich herausstellte. Ein Einzug in eine Wohnung mit einem Badezimmer als Baustelle kann ich nur bedingt empfehlen.

Unsere Hoffnung, die Bauarbeiten von Profis koordinieren zu lassen, hat sich nicht bestätigt. Am Ende mussten wir uns doch um alles kümmern. Blöd nur, wenn man als absoluter Laie zwischen Fliesenleger, Maler und Elektriker koordinieren muss und alle Parteien irgendwie immer auf die Fehler der anderen verweisen. Kennt man vielleicht von der Arbeit, allerdings kennt man dort auch die Materie besser.

Der Betrieb

Irgendwann war alles saniert und renoviert und wir haben uns häuslich eingerichtet. Als Eigentümer einer Eigentumswohung gibt es mindestens einmal jährlich die Eigentümerversammlung.

Ich habe zwar keinen Vergleich, aber bei uns ging es immer recht zivilisiert zu. Es gibt allerdings immer wieder Entscheidungen zu treffen und man ist gut beraten sich mit der Materie auseinanderzusetzen.

Auch gibt es immer wieder Themen wo die Meinungen auseinander gehen und ein Kompromiss gefunden werden muss.

Insgesamt kann das noch mal zusätzlich Zeit kosten und in meinem Fall musste ich mich mit Thematiken auseinandersetzen, die mich intrinsisch nicht gerade motivierten. Wenn man also Lust hat über Materialeigenschaften oder Bauweisen zu fachsimpeln, dann ist das ein gutes Forum. Für mich persönlich war das allerdings semi-interessant – aber eben notwendig.

Nachdem bei uns das zweite Mal Nachwuchs gekommen war, überwog irgendwann der Wunsch nach mehr Platz und wir entschieden uns platzmäßig zu vergrößern. Aus den Erfahrungen des ersten Immobilienkaufs war schnell klar, dass wir zur Miete wohnen werden.

Im Raum stand damit die Frage was mit unserer Eigentumswohnung passieren sollte. [Da wir noch nicht steuerfrei verkaufen konnten,] Wir entschieden uns fürs Vermieten.

Damit begann unsere Karriere als Vermieter. Und hier haben wir wirkliches Glück gehabt. Unsere Mieter sind sehr umgänglich und legen bei kleineren Dingen auch mal selbst Hand an, ohne ständig zum Telefonhörer zu greifen.

Durch die Vermietung musste ich mich plötzlich mit steuerlichen Dingen wie absetzbare Ausgaben und Abschreibungen auseinandersetzen. Aber auch mit dem Fakt, dass der Gewinn unterm Strich mit dem persönlichen Steuersatz zu versteuern ist. Das ist ein echter Nachteil zum Selbstbewohnen, da die eingesparte Miete quasi steuerfrei ist. Im Gegenzug können die Zinskosten für den Kredit abgesetzt werden. Diese Zinskosten reduzieren sich bei einem Annuitätendarlehen allerdings Jahr für Jahr.

Die Abrechnung

Natürlich habe ich alle relevanten Finanzkennzahlen für die Immobilie von Anfang an dokumentiert. Die folgenden Posten sind über die Jahre angelaufen:

Einmalige Kosten

PositionProzent vom Kaufpreis
Notargebühr inkl. Grundbucheintrag1,4%
Grunderwerbssteuer4,5%
Renovierung / Sanierung16,0%
Fassadensanierung3,0%
Gesamtkosten24,9%
Die bilsang aufgelaufenen einmaligen Kosten in Prozent vom Kaufpreis

Pro 100.000 € Kaufpreis betrugen die zusätzlichen einmaligen Neben- und Investitionskosten bisher knapp 25.000 €.

Bei einer Bewertung eines Maklers 2017 wurde ein Wert ermittelt, der knapp 40% über dem Kaufpreis lag. Die Wertsteigerung übersteigt damit die Neben- und zusätzlichen Investitionskosten. Ob sich das dann auch realisieren lässt, zeigt die Zukunft.

Laufende Kosten und Erträge

PositionProzent
Laufende Kosten (jährlich; in % vom Kaufpreis)3,1%
Bruttomietrendite5,7%
Nettomietrendite3,1%
Laufende Kosten und Erträge

Die laufenden Kosten entsprechen das Hausgeld, welches sich aus umlagefähige und nicht umlagefähige Kosten zusammensetzt, die Grundsteuer und die Rücklagen. Zusätzlich zu dem kalkulierten Anteil an Rücklagen aus dem Hausgeld lege ich noch eine weitere Rücklage für größere Instandhaltungen an, so dass die jährliche Rücklage insgesamt 1,5% vom Kaufpreis entspricht.

Bei vermieteten Immobilien werden der Teil der umlagefähigen Kosten und die Grundsteuer vom Mieter bezahlt.

Die Bruttomietrendite von 5,7% ergibt sich, wenn man die jährliche Bruttokaltmiete durch den Kaufpreis teilt.

Zum Vergleich: Für ähnliche Objekte finden sich bei einer schnellen Stichprobe bei Immobilienscout24 aktuell Bruttomietrenditen von um die 2% (basierend auf den jetzt höheren Wohnungspreisen). Nach Abzug der Kosten und unter Berücksichtigung des Mietspiegels kann sich soetwas als Kapitalanlage igendwie nicht rechnen.

Die Nettomietrendite von 3,1% ergibt sich, wenn man die Bruttokaltmiete abzüglich der nicht umlagefähigen Kosten und der Rücklagen durch den Kaufpreis einschließlich der Nebenkosten und Renovierungskosten teilt.

Hinweis: Die Rücklagen werden in einem Extra-Topf gesammelt und stehen für gößere Instandhaltungen und Sanierungen zur Verfügung. Solange man sie nicht abruft, können sie auch nicht steuerlich geltend gemacht werden.

2022 wird der Kredit voraussichtlich abbezahlt sein. Die Eigenkapitalrendite wird dann nach Steuern bei ca. 2% liegen.

Mein Fazit

Bei einer ehrlichen Rechnung scheint mir eine Eigenkapitalrendite von 2% nach Steuern den Aufwand und das Risiko nicht zu rechtfertigen.

Dasselbe Ergebnis könnte ich mit deutlich weniger Aufwand und auch weniger Risiko mit einem weltweit diversifizierten ETF erreichen. Meine Steuerbelastung wäre hier tendenziell geringer, da statt mit meinem persönlichen Steuersatz die Abgeltungssteuer von etwas mehr als 25% greift.

Auch wenn ich einige Risiken bereits in den Rücklagen eingepreist habe, würde eine ungeplante größere Sanierung, längerer Mietausfall oder gesetzliche Regulatorien wie die Mietpreisbremse die Rechnung deutlich negativer ausfallen lassen.

Als Privatinvestor und Laie im Bereich Immobilien kann ich weder gute Kaufpreise erzielen, noch von den Profi-Konditionen und Synergieeffekten bei Handwerkern und anderen Dienstleistungen profitieren.

Um mit einer Immobilie ein gutes Rendite-Risiko Verhältnis zu erlangen, muss der Kaufpreis stimmen und eine gewisse Erfahrung oder Nähe (z.B. Handwerker) beim Thema Immobilien vorhanden sein. Mein persönliches Fazit ist, dass meine Immobilie derzeit ein schlechteres Rendite-Risiko Verhältnis als ein breitgestreuter Welt-ETF hat.

Es gibt daher eine gute Wahrscheinlichkeit, dass die Immobilie nach 10 Jahren dann steuerfrei veräußert werden kann. Das Gute ist, dass wir genau ausrechnen können, welchen Verkaufspreis wir mindestens verlangen müssen, damit sich eine alternative Anlage lohnt.

Erzielen wir den Kaufpreis, wird die Immobilie verkauft. Falls nicht, bleibt sie im Bestand – solange bis sich durch den Verkaufspreis eine alternative Investition lohnt.

Beitragsfoto wurde erstellt mit Sweet Home 3D

Weitere Informationen zum Thema

Mein Beitrag: So sparst du bei einem Annuitätendarlehen pro 100.000 € Kreditsumme über 30.000 € durch Sondertilgungen

Gerd Kommer: Sind Vermietungs­immobilien attraktive Vermögens­anlagen?
Gerd Kommer: Die Rendite von Investments in Immobilien
Gerd Kommer: Das Risiko von Investments in Immobilien

Software zum Einrichten der Wohnung (Innenraumplaner): Sweet Home 3D

Ich verfolge das Ziel finanzielles Wohlbefinden zu ermöglichen. Finanzielles Wohlbefinden heißt die finanziellen Angelegenheiten geklärt zu wissen und die losen finanziellen Enden aufzulösen. Mit meinen Artikeln möchte ich dazu beitragen Finanzwissen zu teilen und jedem die Möglichkeit zu geben seine Finanzen selbst in die Hand zu nehmen.

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11 Gedanken zu „Erfahrungsbericht Immobilie: Ehrliche Abrechnung einer selbstgenutzten und später vermieteten Eigentumswohnung

  1. Hi Andree,
    selbst genutzte Immobilien lassen sich auch vor der Haltefrist von 10 Jahren steuerfrei verkaufen wenn sie entweder A) durchgehend selbst genutzt wurden oder B) im Jahr des Verkaufs und in den 2 Jahren davor selbst genutzt wurden (muss allerdings nicht bis zum Verkauf bewohnt sein). Durch eine bessere Recherche hättest du zumindest den Verkauf als Option gehabt, bzw. wenn ihr erst dieses Jahr mit der Vermietung angefangen habt, hättet ihr auch jetzt noch die Möglichkeit steuerfrei zu verkaufen (allerdings auf Grund des Zeitdrucks wohl nicht zum optimalen, aber vielleicht immer noch sehr guten Preis?)

    1. Moin Dustin,

      danke für dein Kommentar.

      Es ist korrekt, dass unter den von dir beschriebenen Umständen eine steuerfreie Veräußerung möglich gewesen wäre. Wir hatten uns aber 2018 – unabhängig von den steuerlichen Gegebenheiten – aktiv gegen ein Verkauf entschieden. Die steuerlichen Aspekte haben dort keine Rolle gespielt.

      Ich habe das im Beitrag korrigiert.

      Viele Grüße
      Andree

  2. Na ja, wenn du die Immobilie 2012 gekauft hast, kurz nachdem es mit der Preisrallye auf dem Immobilienmarkt los ging, wird sich das für dich doch auf jeden Fall auszahlen. Gerd Kommer ist sicher ein intelligenter Mensch, aber ich finde, seiner letzter Blogartikel („Wie wird man richtig reich“) hat schon ein Geschmäckle. Ich würde die Frage so beantworten: Wenn man sein Buch „Kaufen oder Mieten“ (erschienen 2010, Neuauflage 2016) ignoriert hat, und eine Immobilie (sei es zur Eigennutzung oder zur Vermietung) gekauft hat, ist die Chance, dass man dadurch heute zumindest wohlhabend geworden ist, relativ hoch.

    1. Moin Arne,

      danke für den Kommentar.

      ich habe die Immobilie 2012 nicht primären mit dem Ziel der Wertsteigerung gekauft, sondern mit dem Ziel der Selbstnutzung. Über die Wertsteigerung bin ich natürlich nicht unglücklich. Was mir aber jetzt viel wichtiger ist, ist der Ertrag auf mein eingesetztes Eigenkapital. Und dieser Ertrag scheint bei mir nicht den Aufwand und das Risiko aufzuwiegen.

      Ich möchte mit dem Artikel gar nicht die Diskussion bzgl. Kaufen oder Mieten befeuern. Es ist für mich ein ganz persönliches Fazit. Es gibt sicherlich eine Menge Leute, die mit Immobilien gutes Geld verdienen. Ich denke aber, dass für die breite Masse am Ende weniger übrigbleibt als man vielleicht denkt.

      Die Aktienmärkte sind die letzten Jahre ja auch gut gelaufen – hier fehlt im Allgemeinen natürlich der Kredithebel. Ich denke der große Vorteil bei Immobilien ist der Spar-Zwang durch den Kredithebel.

      Jeder muss das für sich entscheiden. Dies ist meine Geschichte und Bewertung. 🙂

      Gruß
      Andree

  3. Wenn ich nicht was übersehen habe rechnest du die 2% Nettorendite auf den Kaufpreis. Allerdings hast du ja beim kauf nicht den kompletten Preis hingelegt, sondern einen Teil Eigenkapital und einen Teil Fremdkapital. Die 2% musst da aber auf dein eingesetztes Eigenkapital + Tilgung umrechnen. Zumindest die Tilgung der letzten Jahre hast aber nicht selber gezahlt, sondern deine Mieter. Zusätzlich sind die Preis in den Großstädten seit 2017 nochmal ordentlich angezogen. Mich würde es ehrlich gesagt wundern, wenn du heute nicht das doppelte vom Preis in 2020 bekommst. Den Effekt steuerfrei und auf dein damals eingesetztes Eigenkapital gerechnet sollte eine deutlich andere Rendite geben.

    1. Moin Lejero,

      danke für deinen Kommentar.

      Die 2% beziehen sich auf den Zeitraum 2022, da werde ich den Kredit komplett zurückgezahlt haben und damit kein Fremdkapitalanteil mehr haben. Die Tilgung erhöht mein Eigenkapital, ob die nun vom Mieter kommt oder aus anderen Einkommenquellen ist dabei unerheblich. Die Eigenkapitalrendite basiert auf den 2012 gezahlten Preis inkl. Nenebkosten und Investitionen. Der Preisanstieg ist dafür nicht relevant. Würde ich den aktuellen Markpreis ansetzen, dann wäre die Eigenkapitalrendite ja sogar niedriger.

      Ich unterscheide daher welche Rendite ich auf mein eingesetztes Eigenkapital bekomme und was ich mit einem möglichen Verkauf erweitschaften würde.

      Gruß
      Andree

      1. Hallo,

        Auf der einen Seite tätigen Sie Investitionen, rechnen dann aber nicht Ihre Rückstellungen dagegen. So kann man seine Rendite auch klein rechnen.

        Dann ist es mir unerklärlich, wie die laufende Kosten in gleicher Höhe wie die Netto-Miete hinbekommen wollen

        1. Ich gehe davon aus, dass ich die Rückstellungen für zukünftige Kosten nutzen werde. Zum Beispiel eine umfangreichere Sanierung für den Werterhalt. Damit stehen sie mir nicht zur freien Verfügung und reduzieren damit meine Rendite / freien Cashflow.

          Und die laufenden Kosten sind ja nicht gleich der Netto-Miete. Nach Abzug der laufenden Kosten, der Rücklagen sowie der Steuern bleiben ja 2% vom eingesetzten Eigenkapital zur freien Verfügung übrig. Das ist das was ich dann wirklich auf dem Bankkonto zur freien Verfügung habe. Da ich das in der Vergangenheit sehr gut nachverfolgen konnte, kann ich auch sehr gut den bisher erreicht realen Cashflow berechnen.

  4. Vielleicht habe ich es schlecht formuliert, aber nach deiner Antwort hast du definitiv mindestens 2 Rechenfehler. Ich kann empfehlen das in einen Kapitalwertrechner einzugeben, separiert nach Kapitalabflüssen und -zuflüssen, dann bekommst du damit auch den internen Zinsfuss. Die Tilgung durch die Mieter dem eingesetzten Kapital zuzuschlagen passt nicht, es ist über die Zeit ein Rückfluss deiner Anfangsinvestition.
    Für die Endrendite ist der Preisanstieg definitiv relevant, bei Aktien berechnet man ja auch die Wertsteigerung, und nicht nur die Dividende.

    1. Für mich ist die aktuell realisierbare Rendite (bzw. präziser der Cashflow) vor allem für die weitere Entscheidung relevant. Angenommen ich habe 100k investiert. Zunächst 20k aus Eigenmittel und 80k auf Kredit. Die 80k führe ich über die Zeit zurück. Am Ende habe ich 100k Eigenkapital eingesetzt und bekomme dafür jährlich 2k Mieteinnahmen nach Kosten und Steuern. Solange ich nicht verkaufe ist es für mich unerheblich, ob der Wert der Immobilie auf dem Markt gerade 50k oder 200k ist.

      Gehen wir mal kurz davon aus, dass ein ETF die selbe Wertentwicklung hat. Gehen wir weiter davon aus, dass der ETF im Schnitt ebenfalls 2% ausschüttet. In diesem Szenrario würde ich persönlich eher in den ETF investieren, da ich damit deutlich weniger Aufwand habe.

      Hier geht es mir im Vergleich also um den laufenden Cashflow. Anders als bei ETFs kann ich die Gesamtrendite, ja sowieso erst bei Realisierung berechnen. Der Wert meiner individuellen Immobilie steht ja leider nicht tagesaktuell im Internet. Auch wenn es natürlich generelle Indikatoren gibt.

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